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解读《2020年度报告》|徐汇征地权益大幅增加融资成本保持低位——房地产信息——产业网络

2020-05-29 来源:台湾房产网 编辑:台湾房产网
在今年房地产行业普遍被国际评级机构看轻的背景下,一些住宅企业已经走出了不同的轨道。

国际市场:5月11日,国际知名评级机构惠誉发布报告,确认徐汇控股的长期本币和外币发行机构评级为“BB”,前景稳定。此前,S&P和穆迪分别确认了徐汇的信用评级“BB”和“Ba3”,以及稳定和积极的评级前景。到目前为止,三大国际评级机构都重申并保持了今年对徐汇的更为积极的评级。

在国内市场:随着快速增长,集团已进入领先的房地产企业行列。在中指研究所公布的“2020年中国房地产企业100强”中,徐汇集团排名第14位。根据中指研究所的数据,2019年前11-30名领先房地产公司的平均销售增长率为24.1%,是前100名公司中最高的增长率,而徐汇集团的32%增长率处于前列。

2019年,徐汇集团实现核心净利润增长24.69%,达到69.03亿元。上市后集团核心净利润复合增长率高达33%。从2015年到2017年,徐汇保持了相对较高的净利润增长率。

01关于土地征用的条款

土壤储存:坚持以一、二线深耕为重点

2020年1月至4月,徐汇在全国共收购土地16块,总建筑面积277万平方米,总地价161亿元,地价142亿元。土地征用权与土地征用权的比例大幅上升至近90%。从2020年1月至4月,徐汇占一、二线城市土地收购的近90%,体现了公司以一、二线城市为重点的长期土地收购战略。上海、杭州、苏州、无锡、温州和长江三角洲的其他一线和二线城市。中部地区赢得了重庆、长沙等城市的项目,增加了公司在核心地区的市场份额,具有明显的区域深度培育优势。

2019年,徐汇土地储备总面积为6540万平方米,总价值为9880亿元,股权比例为65%。土地储备总量布局均衡,规模适度。到2020年,公司可销售3800亿元,其中89%位于人口不断引进的一、二、准二线城市。丰富的商品价值是实现销售目标的坚实基础。

2019年,在中央政府一再重申“禁止炒房”的基调和实施“一城一策”的监管政策背景下,徐汇集团将发展重点从扩张转向注重质量。下图显示了徐汇集团在过去五年中新增的土地储备和股权比例。2015年至2017年是房地产扩张的时期。企业主要是在扩大规模。特别是从2016年到2017年,新增土地储备将翻一番,到2017年达到0,000平方米。2017年后,将逐步从高速增长转变为权益比重高于发展目标的高质量增长模式。

土地投资战略:以收益支撑,严格控制负债

长期以来,徐汇土地投资一直强调“以收定支,严格控制负债”的战略。在对相关土地进行100%的勘探并筛选出战略漏斗、市场漏斗、财务漏斗和操作漏斗四层模型后,公司将理性参与拍卖,谨慎投标,坚决“不占土地之王”,严格控制负债率和财务杠杆。提高投资的准确性,降低操作风险,为后续利润的释放打下基础。这一标准从未改变。

到2020年4月,将收购16块土地,总建筑面积277万平方米,总地价161亿元,股权地价142亿元。截至2019年4月,共收购土地23块,总建筑面积618万平方米(其中太原252万平方米),总地价287亿元

多元化:今年1-4月,徐汇多元化发展为7个征地项目,分别位于上海、青岛、长沙、重庆和洛阳。征地权价值占70%以上,新增总价值1亿元。地块多元化收购包括青岛即墨主次联动项目、洛阳主次联动项目、长沙重庆优质地块收购等。

低地价:今年到目前为止,徐汇的平均土地收购溢价仅为12.8%,其中7项为零地价收购。

高股权:今年4月以来,徐汇土地的股权比例已上升至近90%,而去年上半年新增的土地储备股权比例为74%。未来,高股权将有效推动未来销售股权比例的提高。

02融资

徐汇控股董事会主席林忠不止一次地表示,“徐汇不会是一个“偏学生”,而是一个“好学生”。放弃负债率和降低利润率不是徐汇想要的。徐汇始终注重规模与利润的平衡,始终坚持“金融铁三角”战略。从2015年到2019年,经过五年的成长,徐汇现在已经进入了2000亿的住宅企业阵营。然而,企业的资产负债率一直保持稳定。在2017年升至67.5%后,净负债比率开始稳定,并保持在70%以下,在同等规模的住宅企业中仍表现良好。

2019年春季房地产市场之后,政府加大了对国内外融资渠道的控制,国内融资的收紧,尤其是对信托渠道的政策控制,给房地产企业带来了巨大压力。

凭借徐汇集团多年来的实力和银企友好关系,徐汇集团在融资能力上显示出巨大优势。在过去的五年里,综合融资成本呈现出明显的下降趋势。受政策环境影响,2019年综合融资成本为6.0%,处于行业较低水平。

与此同时,徐汇一年内到期的短期债务仅占20%,管理层表示未来将接近15%。现金短缺负债率为2.7,债务结构合理,偿债能力优越。

最近,全球美元债务市场出现复苏迹象,高收益房地产债务的反弹更加明显。事实上,在全球利率较低的背景下,投资者对中国房地产债券的兴趣依然浓厚。

春节后,徐汇以3.63%的利率发行供应链资产支持证券,这是一个低水平的民营住房企业。

3月21日,徐汇完成了2018年公司债券票面利率由原来的6.5%调整至5.3%,并将在债券剩余的2年期限内保持不变。公司债券规模为8亿元人民币,调整票面利率后将全部展期。

5月,徐汇已全额赎回2020年5月到期的3亿美元优先票据的6.375%。在确保充足流动性和现金储备的前提下,保持健康的资产负债表。

03ESG

ESG投资作为可持续投资的一个重要投资理念,正逐渐成为主流。国际组织和国家在环境、社会和治理发展方面取得了新的进展。于2019年5月15日,香港交易及结算所有限公司的全资附属公司香港联合交易所有限公司就《环境、社会及管治报告指引》及相关《上市规则》条文的检讨发出咨询文件,并对《证券及期货条例》提出若干修订。在完善ESG准则的同时,它也为投资者提供了更全面的投资指导。

徐汇集团在发布业绩的同时,也对企业的ESG现场工作做了相关说明,这也体现了企业对可持续发展的重视。

环境的

环境治理

社会

公司治理

公司治理

结论

在今年的业绩会议上,公司宣布2020年销售额为2300亿元,比19年目标增长15%。随着近期疫情防控趋势的改善和公司推广步伐的逐步恢复,公司对今年目标的实现充满信心。今年五一黄金周期间,销售额同比增长一倍。

从中长期来看,徐汇正在加大深化本地区组织改革的力度,通过“大总部”框架提高项目整合和运营效率

去年以来,徐汇先后在西南、江苏和华北建立了区域集团,推动太原市公司向西北地区兼并。今后,将成立十几个区域性小集团,力争每个小集团平均规模达到300-400亿,以支持实现2005年的战略目标。

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